Das Gebäudeenergiegesetz wurde im Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst. Was das für Ihre Eigentümergemeinschaft bedeutet — und warum sich frühzeitige Planung trotz neuer Wahlfreiheit weiter auszahlt.

Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen — die grundlegende Reform des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG, „Heizungsgesetz"). Für Eigentümergemeinschaften ändert sich damit einiges. Das Wichtigste: Es gibt wieder mehr Wahlfreiheit — aber auch neue, komplexere Förderregeln, die sich in wenigen Jahren automatisch verschlechtern.

Dieser Beitrag ordnet ein, was seit dieser Reform gilt, was sich bei der Förderung zum 21. Juli 2026 bereits geändert hat, und was das für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer in der Region Stuttgart, Pforzheim und Karlsruhe praktisch bedeutet.

Vom GEG zum GModG: Was sich ändert

Die bisher zentrale Vorschrift des Heizungsgesetzes — dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen muss — entfällt mit dem GModG. Eigentümerinnen und Eigentümer entscheiden beim Heizungstausch wieder freier: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridlösungen — aber grundsätzlich auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig.

An die Stelle der starren Prozent-Regel tritt die sogenannte Biotreppe: Wer ab 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss schrittweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe nutzen — etwa Biomethan oder grünen Wasserstoff. Bis 2045 sollen Heizungen vollständig klimaneutral betrieben werden. Unverändert bleibt: Eine funktionierende Heizung muss nicht ausgetauscht werden. Die neuen Regeln greifen erst, wenn ohnehin eine neue Anlage eingebaut wird — planmäßig oder weil die alte irreparabel ausgefallen ist.

Die neue Förderung ab 21. Juli 2026

Parallel zur GModG-Reform hat der Bund zum 21. Juli 2026 die Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umgestellt. Die Grundstruktur bleibt, einzelne Bausteine wurden spürbar reduziert:

BEG-HEIZUNGSFÖRDERUNG — KONDITIONEN SEIT 21.07.2026 (PROGRAMM 458, KFW)

Quellen: KfW/BAFA-Förderbedingungen BEG Programm 458 sowie Bundesregierung, Stand Juli 2026. Für Mehrfamilienhäuser gelten gestaffelte Höchstbeträge je Wohneinheit; der Einkommensbonus gilt nur für selbstnutzende Eigentümer und ist bei WEGs individuell je Sondereigentum zu prüfen.

Was das für Ihre WEG bedeutet

Für Eigentümergemeinschaften in Großstädten wie Stuttgart und Karlsruhe ist zusätzlich die kommunale Wärmeplanung relevant: Kommunen über 100.000 Einwohner müssen bis Mitte 2026 festlegen, in welchen Gebieten ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich sein wird. Das beeinflusst, ob eine Einzellösung wie eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss die wirtschaftlichere Option ist — und das lässt sich nur objektbezogen beurteilen.

• Zustand und Alter der bestehenden Heizungsanlage realistisch einschätzen — nicht erst beim Ausfall

• Prüfen, ob und wann eine kommunale Wärmeplanung für Ihren Standort vorliegt oder zu erwarten ist

• Förderfähigkeit und Antragsfristen vor Maßnahmenbeginn klären — die Förderung sinkt planmäßig weiter

• Technische Optionen (Wärmepumpe, Hybrid, Fernwärme, Biomasse) objekt- und kostenscharf vergleichen lassen

• Entscheidung in der Eigentümerversammlung rechtssicher vorbereiten und dokumentieren